投资指南：进入英国房地产市场

英国房地产市场概述

世界各地的房地产市场大为不同。截至2020年5月，英国房地产市场整体的平均收益率高达约5.31%，击败了其他主要欧洲国家，成为投资者的热点。本文提供了一份关于英国房地产投资的全面指南，为希望进入英国房地产市场的外国投资者提供了建议。

英国有哪些最适合投资的地区？

伦敦

作为英国的首都，伦敦是一个投资热点，该地区对住房和租赁物业的需求很高。购房然后出租在伦敦是一个热门的投资选择，平均租金收益率约为2.83%。截至2020年底，伦敦的住宅物业平均价格为666,160英镑，明显高于英国其他城市，其5年资本增长率为12.7%。

在全球城市30指数中，伦敦也被列为欧洲城市之首，并被列为全球房地产投资的榜眼城市。伦敦的成功也对英国各地的其他城市产生了连锁反应，如距离伦敦有2小时的火车旅程的伯明翰。

伯明翰

伯明翰资本增长率很高，是一个适于投资的城市，特别是对于买入卖出的投资者。根据第一太平戴维斯的数据，作为英国西米德兰地区的一部分，伯明翰的房产价格在未来5年内预计将上涨21.7%。在过去十年中，住房价格增长了31.67%，这是继其显著的资本增长。这种资本增长的盛行，使得伯明翰对希望通过资本增值获得回报的英国投资者有着非常大的吸引力。

利物浦

利物浦是也对投资友好的城市，因为它的房产价格相对较低，被定位为英国最实惠的房地产投资城市之一。利物浦的平均房产价格为182,913英镑，使其成为寻找低成本投资的房产投资者的理想选择，同时还能获得大约5.48%的体面租金收益。除此之外，利物浦还拥有大量的房价升值空间，自2019年以来，房价上涨了15.1%，为房地产投资者带来了丰厚的回报。

利物浦作为一个大城市，其规模意味着不同邮政编码代表的地区的房地产市场会有所不同，因此房地产投资者应该根据他们的承受能力，关注L1、L2和L6地区。

英国的房产投资类型

在英国，有几种投资房产的方式。主要的投资方法是通过买入-出租、买入-出售和房产开发，以及房地产投资信托基金（REITs）。

对于买入-出租物业，投资者的目的是将其出租给租户。这使投资者能够通过租金收入从房产中获得回报，并有可能通过房产的增值享受买卖差价。这是一个有利可图的投资策略，因为它允许多种形式的回报，使其在投资者中很受欢迎。对于买入-出租物业，投资者通常比买入-出售物业持有更长的时间，以便该物业能够被动地产生更多的租金收入。

另一方面，买进卖出的房产主要通过房产升值产生回报。这种策略也被称为房产翻新，即投资者购买一个通常需要维修或状况不佳的房产。然后投资者对房产进行翻新，并以更高的价格出售，产生利润。虽然这是一个较短的投资策略，但如果投资者没有明智地选择房产，也是有风险的，因为如果翻新成本或收购价格过高而无法产生利润，投资者就要承担损失。

另一种策略是通过房产开发，投资者扮演房产开发商的角色，购买土地或房产，目的是开发并且出售。虽然这在规划和建设方面给了投资者最大的自由，但它也需要丰富的专业知识和房地产开发技能。虽然新开发的房产通常能够赚取较大的利润，但开发房产的过程会占用大量的时间和精力，以及额外资金。

最后，投资者还可以通过房地产投资信托基金（REITs）投资英国房产。REITs是拥有、管理和经营产生收入的房产的公司。REITs的投资者间接投资于这些房产，并通过REITs在规定时间内支付的红利获得回报，该时间在不同的REITs之间存在差异。房地产投资信托基金的股票价格也根据市场情况和投资者的需求而波动。通过这种方式投资，投资者对他们所投资的具体房产几乎没有控制权，虽然与其他形式的房产投资相比，潜在的回报被认为是相对较低的，但人们普遍认为它更安全。

投资英国房产的利与弊

与任何市场一样，英国的房地产投资有利有弊。随着英国经济的成熟，这个国家为投资者提供了强大的潜在回报。然而，投资者应该注意到该市场也伴随着某些风险。与任何投资一样，投资者在进入英国房地产投资市场之前应权衡成本和收益。

好处

高租金回报

在投资房地产时，租金回报是最重要的考虑因素之一，特别是对于购买到的用来出租的物业。出租物业的回报由租金收益率表示，其计算方法是将年租金除以物业的价值。然而，不同邮区的租金收益率会有很大的不同，投资者应该对他们所投资的地区做具体的研究。尽管如此，英国高达10%的租金收益率对投资者来说还是很有吸引力的。

此外，英国的出租物业供不应求，并且正在向建设更高质量而不是高数量的物业进行转变，以增加竞争力，推动租金上涨，并为投资者带来更高的回报。预计这一趋势将继续提高英国房地产市场的租金回报率。

资本增长的潜力和不断增长的房地产价格

资本增长是房产投资的另一个重要因素，适用于所有房产类型。资本增长是指随着时间的推移，物业在出售时的价值相对于购买时的增加。资本增长是房产投资者获得的利润的一部分，通常需要较长的时间来实现。英国已经显示出其经济从冠状病毒的影响中复苏的迹象，房产价格预测显示未来5年全英国的平均价格增长为20.4%，伦敦的复苏速度预计为最慢。

复苏较慢的原因是疫情对首都伦敦的经济影响过大，以及英国其他地区的本地和外国投资水平提高。尽管如此，英国作为一个整体依然可以为投资者提供强大的资本增长机会。

对房产的强劲需求

英国房产的强劲需求主要是由住宅的供不应求推动的，即寻求租房的人数超过了市场上的租赁房产数量。

生活方式的选择也发生了变化，许多人重新评估了他们的居住安排，并转向在更中心的地区长期租房。英国的主要小型城市在租房者中也越来越受欢迎，因为它们的价格相对低廉，推动了租赁需求的增长。

在英国，对租赁房产的需求主要由年轻的学生群体组成，这是由英国强大的教育资质所驱动的，还有尚未获得房屋所有权的年轻人。 靠近热门院校的房产往往拥有强劲的租赁需求。

降低印花税

英国政府已经暂时降低了印花税（SDLT），直到2021年3月31日，以促进下降的房地产交易。减少的SDLT适用于住宅物业，而购买额外的房产需要额外支付多3%，为投资者提供便利。

改造

由于伦敦的房地产价格过高，投资者已经转向其他区域性城市。英国地区的主要城市，如伯明翰和曼彻斯特，正在进行重大的改造和开发项目，以改善连接性和设施。这些项目使这些城市对潜在的居民或企业更有吸引力，从而增加了对该地区房地产的需求，使这些城市的房产升值。

租房的偏好

在英国，千禧一代更偏好租房，而不是拥有自己的房子，在英国，接近40%的人在30岁时都是租房的。对于投资者来说，这预示着心态的变化，对买房出租的投资者有利，较高的租赁需求降低了投资风险，确保了投资者的回报。

低利率

英格兰银行在2020年3月将利率从0.75%削减至0.1%并保持到现在。这种低利率环境使贷款人可以向贷款人和投资者提供低的房产抵押贷款利率。这也是投资者以较低的利率对现有房产进行再抵押的好时机，以便从他们的投资中获得更高的回报。

增长的人口红利

英国的人口约为6600万，每年以约0.65%的速度增长，预计到2040年人口将达到7400万。此外，人口结构正在向老龄化转变，其中有113万50岁以上的人在租房。虽然年轻的专业人士仍占英国租房者的大多数，但越来越多的老年租房者表明英国的租房人群的范围越来越广。这为房地产投资者提供了新的机会，使他们能够迎合不同人群的需求。

高额的外资投入

英国拥有高水平的外国直接投资（FDI），2019年的FDI为1.6万亿英镑，位列2019年FDI第二高的国家，也是自1997年以来唯一一次没有占据榜首位置。这坐实了英国作为全球房地产投资者的投资天堂的地位。

透明度

英国在《2020年全球房地产透明度指数》中名列前茅，这意味着投资者可以无可比拟地获得有关其投资项目的表现规范和市场的相关信息。这些信息是任何房地产投资的关键，因为它为投资者提供了做出成功投资的明智决定的必要条件。

弊端

税收

在英国购买房地产时，投资者需要在房产成本的基础上支付印花税。从2021年4月1日起，印花税（SDLT）适用于价值超过12.5万英镑的住宅物业和15万英镑的非住宅土地或房产。这些税款可以累加并且为投资英国的房产增加了大量的溢价。

以下是适用于英国所有住宅的印花税税率。

资本利得税(CGT)也适用于在英国出售获利的房产，并根据买卖差价来征收。这可能会对希望翻新房产获利的买入型投资者产生影响。CGT是按所获利润的一定比例计算的，适用于房产的出售、交易或所有权转让的情况。

买卖房产也要缴纳额外的税款，从2017年开始，英国政府开始逐步取消抵押贷款利息税收减免。从2020年至2021年的纳税年度开始，房东只允许通过报税来抵消20%的抵押贷款利息支出。这意味着房东的税收成本更高，即使在没有利润的情况下，也必须缴税。

严格的贷款审查

英格兰银行的利率仍然保持在0.1%的低水平，使投资者能够获得低利率的抵押贷款。然而，金融机构一直在收紧他们对新贷款的放贷标准。这意味着，投资者'应该意识到，贷款的数额与价值比率可能会降低，或者说，在获得贷款批准之前，房产的表现需要足够好，而不仅仅是支付抵押贷款的费用。

手把手指导：如何在英国投资房产

1.     探索英国的投资区域

英国的不同城市和地区可以为投资者提供不同的风险和回报。在英国投资之前，投资者应该做充分的研究，选择他们想要投资的地区。外国投资者也可以在网上进行这种研究，而不必亲自访问英国。

我们在上面强调了几个可以为投资者提供良好回报的城市。

2.     研究房地产市场

在确定了关键的投资城市后，投资者应进一步了解该地区的房地产市场和房地产趋势。投资者可以利用网上的信息，并向该地区的专家咨询，以确保他们在进入市场前获得充分的信息。不管是哪种类型的投资，这都是重要的一步。

购房出租的投资者应了解该地区活跃的租户类型，并据此寻找房产。另一方面，买进卖出的投资者应该研究哪些房产需求量大，哪些地方可以获得最高的回报。此外，其他类别的房产，如工业和商业办公房产，也可以成为有吸引力的投资。

3.     检视项目

在获得投资融资后，投资者应着手在其目标市场探索良好的项目。在英国，计划外房产是指处于预建设阶段的房产，通常以低于市场价值的价格来吸引投资者。这对于首次进入英国市场的投资者来说，可以是一个很好的入场项目。

4.     确保融资顺利

与其他房产投资一样，投资者需要大量的资金来购买英国的房产。然而，有许多融资方案可供投资者选择。外国投资者在从英国的金融机构获得抵押贷款时可能面临更高的门槛。一些机构可能会执行更严格的要求，如更高的最低存款额。

此外，为了获取某些物业类型的抵押贷款，包括计划外物业和购买-出租物业的抵押贷款，可能需要高达总抵押价值25%至40%的存款。

鉴于投资者需要大量的信息和对英国房地产市场的了解，许多人选择聘请房地产投资公司或寻求其他投资英国房地产的途径。RealVantage能够代表投资者完成上述步骤，并在英国和世界各地挖掘共同投资的机会。

常见问题

既然环境不确定，我是否还应该投资英国的房产？

随着2020年房地产市场的不确定性，许多投资者一直在重新评估英国房地产市场，以确定他们是否仍应投资于英国房地产。尽管普遍存在经济不确定性，但英国房地产是一种相对稳定的资产，包括高租金收益率、对租赁物业需求的增加以及资本增长等几个因素，推动了英国房地产投资的受欢迎程度。预计未来几年，全英住宅价格都将大幅上涨，为投资者提供潜在的丰厚回报。

如何使我在英国房产中的利润最大化？

投资者要想在英国实现利润最大化，最重要的一步是深入了解市场并制定明智的策略。不同的策略可能对不同的房产类型和不同的地区有更好的效果，所以投资者应该对每个市场进行彻底的研究，并查看该地区类似房产的表现，以确定一项投资是否能够获利。

COVID-19对英国房地产市场有什么影响？

COVID-19的主要影响来自于英国政府实施的封锁，这减缓了房地产投资活动。然而，复苏正在顺利进行中，住宅物业价格以创纪录的速度上涨，房产投资仍然是不二之择。这是由于作为鼓励房地产活动和支持经济复苏的措施而推出的印花税假期的部分功劳。

尽管其他投资选择面临着不确定性，但英国的整体房地产市场在面对COVID-19肆虐时仍表现出了弹性。

哪些城市能给投资者带来最高的回报？

在租金收益方面，曼彻斯特预计在未来5年的租金价格增长最高，约为16.5%，其次是利物浦，为14.8%。这对买房出租的投资者来说是一个积极的信号，他们有可能在不久的将来看到租金收益率的大幅增长。

总的来说，英国表现最好的南部城市（如布里斯托尔、布莱顿和伦敦）的房地产价格较高，因此并不能为投资者提供高的租金利润。而北部城市以及中部和苏格兰的城市，在租金价格增长和房产价格增长方面的表现总体都超过了南部城市。

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