房地产风险/回报谱和投资策略

所有投资都有风险，回报可以看作是对投资者承担风险的奖励。承担了更高风险的投资人总是会寻求更高的回报。作为一个资产类别，房地产投资在传统上是介于固定收入和股票之间的，其关系如下图所示：

资产类别的风险范围

*这张示意图不代表投资建议。虽然收益和风险之间的关系是正向的，但它不一定像图表中显示的那样是线性的。

本文介绍了：

1.      一个简单的包含了房地产投资/回报谱的框架。

2.      对应谱系中不同点的投资策略的术语，以及

3.      在该框架内的这些投资的性质。

房地产风险/回报谱

房地产投资行业已经建立了一套通用的术语来对投资策略及其典型的风险收益状况进行分类。大体上，这些策略分为四类--核心型、核心-附加型、增值型和机会型。请注意，虽然在大的分类上存在着普遍的共识，但区分这些类别的界限较为模糊。

核心

这种策略对应于低回报-低风险的一端，通常表现出以下特点：

• 杠杆程度相对较低
• 物业完全（或大部分）被出租，有稳定的现金流
• 物业状况良好，几乎不需要进行大规模的装修
• 位于需求旺盛和透明的市场，具有强大的基本盘
• 通常遵循 "购买并持有 "的策略

这种投资策略很适合相对保守的投资者，他们将财富保值和对抗通货膨胀作为其主要投资目标。

这类投资在经济衰退期往往能保持得很好，因为这些资产是租给有信用的租户的，而且通常位于一个有足够强大和被多样化的需求所驱动的市场-即使在经济衰退期也能保持良好运作。核心投资的内部收益率通常在15%以下，甚至更低。

核心-附加型

这些项目也集中在强大、成熟的市场和次级市场的相对稳定的资产上，同时带有更高的物业翻新和提高租金的潜能。通常情况下，相关资产的至少一个属性比你从单纯的核心投资中预期的风险要大--该物业可能位于郊区或二级市场，或者该物业可能没有完全出租（这同时带来了风险和机遇）。核心和核心-附加策略的回报往往主要由租金收益而非资本增值驱动。

增值型

增值型房地产项目的风险较高，但推动营业收入增长和资本增值的潜力也较大。租金增长的潜力可能来自于不同的来源，例如，物业的次优管理或运营，适度翻新以吸引高薪租户的机会，附近地区明显较高的现行租金，或是其中的一些组合。

"再定位 "通常是增值房地产投资策略的同义词：在以新的方式向新的潜在租户推销现有物业之前，对其进行有选择的改进。如果投资者相信投资论点以及投资经理执行商业计划的能力，这种投资策略往往为他们提供了诱人的潜在回报。

机会型

在风险/回报谱的另一端，项目的性质可以有很大不同。这些项目通常没有现成的租金流 （小部分情况下有少量租金流），需要大量的修复，甚至需要地面开发。对于机会型和增值型战略来说，通常会在项目末期寻求收益，这可能构成重大风险。虽然机会型投资带来了相对较高的风险，但它们的内部收益率通常为24%或更高，有时甚至能高出一大截。

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