Dalam dunia investasi, profil risiko dan pengembalian (risk and returns profile) dapat bervariasi tidak hanya di antara kelas aset tetapi juga dalam proyek individu. Salah satu cara untuk menggambarkan hal ini dalam investasi real estat adalah melalui ‘capital stack’. Capital stack menunjukkan sumber pendanaan yang digunakan untuk membeli dan membiayai properti. Ada banyak lapisan yang berbeda pada capital stack, dengan yang paling umum adalah – common equity (modal inti utama); preferred equity (saham preferen); mezzanine debt (utang mezanin); dan senior debt (utang senior). Capital stack yang lebih rumit mungkin berisi sekuritas hybrid yang menunjukkan ciri-ciri ekuitas dan hutang, seperti convertible debt.

Ketika seorang investor bergerak ke bawah capital stack, risiko dan pengembalian menjadi lebih rendah. Risiko yang lebih rendah dikaitkan dengan senioritas yang lebih tinggi dan prioritas klaim atas arus kas yang dihasilkan oleh aset yang dinikmati oleh capital stack bawah (yaitu utang senior & utang mezanin). Misalnya, jika terjadi likuidasi atau pembiayaan kembali, pemegang utang senior akan memiliki klaim pertama atas sisa nilai properti yang mendasarinya, diikuti oleh pemegang utang mezanin, investor ekuitas preferen, dan akhirnya investor ekuitas umum.

Setiap capital stack disubordinasikan ke tumpukan di bawahnya. Setiap arus kas yang dihasilkan oleh properti yang mendasari akan melunasi pemegang hutang terlebih dahulu sebelum mencapai investor ekuitas umum. Dalam keadaan di mana properti tidak menghasilkan arus kas yang cukup untuk menutupi pembayaran hutang tetap, tumpukan ekuitas umum akan diwajibkan untuk menutupi kekurangan tersebut. Jika kinerja buruk terus berlanjut, investor ekuitas akan terus melakukan pembayaran sampai mereka tidak mampu lagi dan masuk ke default.

Jadi mengapa investor mau menaruh uang mereka di capital stack berisiko lebih tinggi (ekuitas umum & ekuitas preferen)? Jawabannya: potensi keuntungan yang lebih besar. Meskipun segmen capital stack bagian bawah sangat aman dilindungi dan memiliki pembayaran yang terjamin, mereka tidak berhak atas imbalan tambahan yang dapat dihasilkan oleh properti berkinerja tinggi. Padahal, investor ekuitas dapat menuai keuntungan dari properti yang berkinerja lebih baik, yang menebus mereka untuk mengambil risiko yang lebih tinggi.

Seharusnya sekarang sudah jelas bahwa bagi investor ekuitas dan utang, mereka perlu menghargai implikasi segmen lain dari capital stack pada investasi mereka. Untuk investor ekuitas, risiko yang terkait dengan mengambil utang perlu diseimbangkan dengan prospek meningkatkan pengembalian melalui leverage. Untuk investor debt/utang, lebih dari sekadar berfokus pada kecukupan perlindungan utang dari pendapatan aset, mereka perlu memahami secara menyeluruh bagaimana utang pada akhirnya akan dilunasi. Pada dasarnya, seseorang harus memastikan nilai aset lebih dari cukup untuk menutupi semua utang senior dan mezanin di capital stack.

Ada manfaat dan biaya yang jelas terkait dengan setiap capital stack. Kemampuan untuk mengidentifikasi dan memahami bagaimana faktor-faktor tersebut sesuai dengan profil risiko dan tujuan investasi tertentu sangat penting dalam membuat keputusan investasi yang terinformasi dengan baik. RealVantage tidak mencoba untuk mengklasifikasikan satu capital stack lebih unggul dari yang lain, melainkan untuk memberdayakan investor dengan pengetahuan untuk membuat keputusan investasi yang cerdas.


RealVantage adalah platform investasi bersama yang mengizinkan investor kami untuk melakukan diversifikasi antar pasar, sektor, dan strategi investasi.

Kunjungi halaman utama kami untuk mengetahui lebih lanjut!

Daftar di RealVantage