Daftar Isi

  1. Ringkasan
  2. Koreksi terburuk dalam sejarah
  3. Kecepatan penurunan terus menurun
  4. Keterjangkauan rumah kembali di wilayah yang sehat
  5. Peningkatan lebih lanjut diharapkan dari relaksasi kredit baru-baru ini

Ringkasan

  • Koreksi harga rumah Australia yang signifikan sejak 2017 dan kenaikan upah baru-baru ini telah membuat rumah di seluruh Australia dan di Sydney menjadi terjangkau dan kembali ke wilayah yang sehat.
  • Di balik perbaikan fundamental pasar, laju penurunan harga rumah terus melambat sejak awal 2019. Untuk pertama kalinya dalam dua tahun, harga sewa rumah bulanan di Sydney mengalami sedikit peningkatan pada bulan Juni.
  • Serentetan perkembangan positif baru-baru ini - (1) kemenangan pemilu yang mengejutkan oleh koalisi Liberal/Nasional yang ramah bisnis, (2) penurunan suku bunga berturut-turut, (3) pelonggaran pedoman pinjaman hipotek - memberikan alasan untuk menjadi optimis.
  • Indikator utama seperti auction clearance rates dan sentimen pembelian rumah menunjukkan bahwa pemulihan pasar sedang terjadi.
  • Namun, pemulihan “berbentuk V” berbasis luas tidak mungkin terjadi. Segmen owner-occupier yang dibatasi pasokan di Sydney dan Melbourne diharapkan memimpin pemulihan.

Koreksi terburuk dalam sejarah

Pasar perumahan Australia yang dulu sangat laris telah mengalami koreksi sejak September 2017. Sebagai perbandingan, siklus koreksi ini adalah yang paling parah dibanding yang telah terjadi sebelumnya. Nominal harga peak-to-trough rumah yang mengalami penurunan sebesar 8,2% adalah terbesar sepanjang sejarah. Penurunan harga selama 20 bulan berturut-turut ini adalah salah satu penurunan yang terpanjang yang melebihi downturn pada awal dekade ini dan awal tahun 1990 (Gambar 1). Penurunan harga di ibu kota lebih besar, yaitu sebesar 10,1% dalam periode yang sama, sedangkan puncak penurunan nilai rumah paling terlihat di Sydney dan Melbourne (masing-masing -14,9% dan -11,1%) menurut data dari CoreLogic.

Australian Residential Market Correction Exhibit 1: Current Downturn Is The Worst Correction On Record
Sumber: ABS, CoreLogic

Kecepatan penurunan terus menurun

Banyak yang sekarang bertanya kapan harga properti akan mencapai titik terendah, mengingat penurunan saat ini sudah menjadi salah satu yang terdalam dan terpanjang dalam catatan. Data bulanan mengungkapkan gambaran yang lebih terperinci tentang bagaimana koreksi dilakukan. Penurunan harga rumah telah melambat terus-menerus secara bulanan sejak awal tahun, hal ini menunjukkan akhir dari siklus koreksi mungkin sudah dekat (Gambar 2). Pada Juni 2019, Sydney mengalami kenaikan harga pertama dalam 2 tahun sejak mencapai puncaknya pada Juli 2017, sementara Melbourne mencatat kenaikan harga pertama dalam 19 bulan sejak mencapai puncaknya pada November 2017 (Gambar 3), hal ini dipercaya bahwa pasar ini mungkin akhirnya akan berbalik arah.

Australian Residential Market Correction Exhibit 2: Australian Home Price Decline Decelerated In 2019
Sumber: CoreLogic, JPM
Australian Residential Market Correction Exhibit 3: Sydney and Melbourne Posted Modest Price Increases In June 2019
Sumber: CoreLogic
Daftar di RealVantage

Keterjangkauan rumah kembali di wilayah yang sehat

Di balik pertumbuhan upah yang berkelanjutan, meskipun sedang, dan penurunan harga rumah yang signifikan, keterjangkauan rumah sebagian besar telah pulih. Di tingkat nasional dan di Sydney, keterjangkauan - diukur sebagai persentase pendapatan yang diperlukan untuk melakukan pembayaran hipotek bulanan - turun di bawah rata-rata 10 tahun pada Maret 2019 (Gambar 4). Perbaikan utama ini meletakkan fondasi penting untuk pemulihan sektor perumahan Australia di masa mendatang.

Australian Residential Market Correction Exhibit 4: Home Affordability For Australia and Sydney Dip Below Respective 10-Year Averages
Sumber: ABS, CoreLogic, Moody’s Investor’s Service, RBA

Peningkatan lebih lanjut diharapkan dari relaksasi kredit baru-baru ini

Sampai saat ini pemulihan sebagian besar bersifat organik, terutama berasal dari peningkatan fundamental keterjangkauan. Meskipun demikian, serangkaian peristiwa sejak Mei diperkirakan akan memberikan dorongan lebih lanjut untuk pemulihan (Gambar 5). Menurut Riskwise Property Research, Langkah APRA (Australian Prudential Regulatory Authority) sehubungan dengan dua pemotongan suku bunga 25 basis poin dari RBA (Reserve Bank of Australia) akan meningkatkan kapasitas pinjaman secara bermakna sebesar 14%. Namun secara realistis dibutuhkan beberapa waktu sebelum dampak penuh dari peristiwa ini diteruskan ke pasar.

Australian Residential Market Correction Exhibit 5: Recent Spate of Market-Positive Developments

Tapi sebagai permulaan, efeknya sudah jelas jika volume transaksi dan sentimen pembelian rumah adalah sesuatu yang harus dilalui. Penjualan rumah baru Australia melambung kuat sebesar 28,8% pada Mei 2019, merupakan angka terbesar dalam lebih dari setahun (Gambar 6). Perbaikan tersebut didorong oleh kepercayaan pasca berakhirnya pemilihan umum, dengan bank mulai memberikan pinjaman lagi sehingga mengantisipasi penurunan suku bunga dan berharap bahwa APRA akan melaksanakan reformasi pedoman pinjaman hipotek.

Australian Residential Market Correction Exhibit 6: Primary Market – Australia New Home Sales
Sumber: TradingEconomics.com, Housing Industry Association (HIA)

Di pasar sekunder, tren di pasar lelang menunjukkan bukti lebih lanjut bahwa kondisi perumahan sedang stabil, terutama di Sydney dan Melbourne, di mana terlihat tren auction clearance rate yang lebih tinggi lebih (Gambar 7). Namun perlu diperhatikan bahwa alasan hasil lelang terlihat lebih baik adalah karena volume rumah yang lebih rendah yang disiapkan untuk lelang. Namun demikian, optimisme kami berasal dari 3 sumber:

1. Dalam siklus-siklus sebelumnya, pergerakan clearance rate secara konsisten memimpin volume (Gambar 8).

2. Harga rumah Sydney dan Melbourne dapat bertahan dengan baik, ditandai dengan auction clearance rate di kedua kota selama enam pekan berturut-turut menembus angka 60%, dan dua minggu berturut-turut setelahnya Sydney menembus angka 70%.

3. Penjualan rumah biasanya dipengaruhi oleh faktor musim. Saat memasuki musim yang lebih hangat, kami memperkirakan pemulihan penjualan akan meningkatkan daya tarik.

Australian Residential Market Correction Exhibit 7: Secondary Market - Weekly Auction Clearance Rate (Combined Capital Cities)
Sumber: CoreLogic
Australian Residential Market Correction Exhibit 8: Clearance Rates Have Historically Led Market Movements
Sumber: AMP, CoreLogic

Gambaran yang konsisten dari situasi yang membaik juga terjadi pada sentimen pembelian rumah. Indeks Sentimen Konsumen Westpac-Melbourne Institute menunjukkan bahwa indeks "waktu untuk membeli tempat tinggal" telah pulih secara bermakna ke level rata-rata untuk jangka waktu panjang (Gambar 9), seperti halnya keterjangkauan rumah kembali ke kisaran yang sehat. Yang menarik adalah (meskipun mungkin tidak mengejutkan) kami mengamati lonjakan penelusuran Google untuk "pinjaman rumah" sejak pemilihan umum Mei (Gambar 10).

Exhibit 9: Improvements In Home Buying Sentiments
Sumber: Westpac – Melbourne Institute
Exhibit 10: Spike In Interest For Home Loans Since May 2019 Elections

Di balik arus berita positif baru-baru ini, analis telah meningkatkan perkiraan pasar mereka. Macquarie telah menjadi salah satu yang lebih bullish, menunjukkan dalam catatan yang dirilis pada bulan Mei bahwa harga dapat mulai naik pada Juli tahun ini. Seperti yang terlihat pada grafik di bawah ini dari Macquarie, di setiap siklus harga rumah Australia sejak tahun 1989, dasar penurunan harga tahunan secara bulanan telah menyebabkan kenaikan aktual harga rumah sekitar 6 - 7 bulan (Gambar 11). Dan meskipun kinerja masa lalu tidak menunjukkan keuntungan di masa depan, penilaian Macquarie telah memperhitungkan pelonggaran kebijakan moneter dan standar pinjaman oleh RBA dan APRA, serta dampak positif dari kemenangan pemilihan Koalisi yang mengejutkan.

Exhibit 11: Home Prices Increases Have Historically Lagged Bottoming Of Growth By 6 to 7 Months
Sumber: FactSet, Macquarie Research, May 2019

Berbeda dengan analis dari bank HSBC dan ANZ, mereka memperkirakan bahwa harga akan mulai stabil akhir tahun ini atau pada awal 2020. Namun Citi Research memperkirakan lebih jauh, yaitu harga tahunan akan lebih tinggi pada akhir tahun 2020. AMP Capital menduga harga rumah turun lebih awal dari perkiraan sebelumnya, dengan kemungkinan koreksi 2% lagi.

Meskipun ada banyak konsensus bahwa yang terburuk telah berakhir dan akhir dari penurunan saat ini sudah di depan mata, pengamat pasar tidak mengharapkan pemulihan "berbentuk V" mengingat bahwa tingkat hutang rumah tangga tetap tinggi, dan ketidakpastian latar belakang makroekonomi dan pasar tenaga kerja tetap rapuh. Di RealVantage, kami sangat optimis bahwa sektor ini secara bertahap akan menguat selama babak kedua 2019, tetapi pemulihan tidak diharapkan terjadi secara luas di seluruh geografi dan segmen pasar. Kami relatif bullish pada segmen owner-occupier di daerah dengan suplai terbatas (supply-constrained) karena segmen tersebut memiliki permintaan (demand) tertinggi. Menurut pandangan kami, segmen owner-occupier kemungkinan akan mendapatkan keuntungan pertama dari pinjaman hipotek yang longgar. Saat pasar perumahan Australia bertransisi ke fase berikutnya, investor yang ingin memanfaatkan perubahan gelombang ini sebaiknya memperhatikan ruang ini dengan cermat.


RealVantage adalah platform investasi bersama yang mengizinkan investor kami untuk melakukan diversifikasi antar pasar, sektor, dan strategi investasi.

Kunjungi halaman utama kami untuk mengetahui lebih lanjut!

Daftar di RealVantage