Blockchain dalam Investasi Real Estat – Harapan atau Hype?

Daftar Isi

1. Poin Penting
2. Apa itu dan bagaimana cara kerjanya?
3. Manfaat dan mitos umum tentang teknologi blockchain
   a. Aman
   b. Transparan
   c. Trustless and disintermediasi
   d. Kontrak pintar
4. Apakah real estat siap untuk disrupsi blockchain?
5. Tantangan untuk blockchain
6. Batasan skala
7. Kepentingan pribadi dan penentangan budaya
8. Kurangnya infrastruktur regulasi
9. Mengambil stok dan kesimpulan

Blockchain telah menjadi salah satu kata kunci terpanas yang beredar di lingkungan teknologi dan bisnis belakangan ini. Sebagai investor real estat aktif, kami telah melacak perkembangan di bidang ini - khususnya untuk aplikasi investasi real estat.

Saat kami mempelajari secara spesifik, ada baiknya untuk membedakan blockchain publik dan pribadi. Dalam artikel ini, diskusi kami lebih berpusat untuk blockchain publik karena ini adalah area di mana menurut kami potensi gangguan/disrupsi (disruption) skala besar paling menjanjikan (tetapi juga bagian di mana konsep blockchain menerima hype paling banyak). Jika layak, kami dapat mereferensi blockchain pribadi, dengan memperhatikan bahwa mereka saat ini membuat sebagian besar aplikasi di domain real estat.

Poin Penting:

• Teknologi Blockchain memiliki potensi untuk secara dramatis mengubah industri investasi real estat dengan menawarkan banyak manfaat seperti menghasilkan penghematan biaya dan waktu yang signifikan, mengurangi gesekan selama transaksi, meningkatkan transparansi dan likuiditas.
• Karena memiliki potensi disrupsi, sejumlah besar modal telah digunakan untuk mengembangkan teknologi dan menguji aplikasi baru. Namun demikian, sebagian besar dari upaya ini masih dalam tahap rintisan dan belum mendekati game changer yang diharapkan.
• Rintangan di sisi teknis, energi, kecepatan komputasi dan ruang penyimpanan perlu diatasi.
• Dari sisi manusia dan budaya, kita dapat menduga bahwa ada pemangku kepentingan tertentu dalam ekosistem investasi real estat yang memiliki kepentingan pribadi yang akan memberikan perlawanan terhadap kolaborasi luas, sehingga mencegah realisasi potensi penuh blockchain.
• Yang terpenting, infrastruktur regulasi penting diperlukan agar blockchain dapat berjalan dengan cara yang berarti masih terlalu kurang berkembang saat ini. Ini bukan karena kurangnya antusiasme dari pihak regulator, melainkan karena tantangan yang melekat dalam mengatur apa yang pada dasarnya merupakan sistem desentralisasi.
• Di masa mendatang, penerapan skala sederhana dari teknologi blockchain (pada blockchain pribadi) dalam aplikasi yang relatif khusus adalah skenario yang lebih mungkin daripada perombakan besar apa pun pada industri investasi real estat.

Apa itu dan bagaimana cara kerjanya?

Sebelum membahas bagaimana blockchain dapat diterapkan dalam real estat, penting untuk memahami apa itu blockchain dan bagaimana cara kerjanya (Gambar 1). Pada dasarnya, blockchain adalah rangkaian catatan data/database dengan time-stamp yang didistribusikan di seluruh jaringan komputer yang dikenal sebagai "nodes". Blockchain juga biasa disebut sebagai buku besar terdistribusi dalam berbagai literatur. Setiap "block" di blockchain mewakili transaksi, yang bisa berupa pembelian properti atau pembaruan catatan online. Sebelum block ditambahkan, transaksi yang diwakilinya harus diverifikasi. Ini dilakukan dengan menyiarkan transaksi yang diminta ke jaringan node di mana algoritme yang diketahui akan memvalidasi transaksi. Setelah diverifikasi, detail transaksi disimpan dalam block yang akan ditambahkan ke blockchain setelah diberi kode pengenal unik yang disebut hash.

Perbedaan utama antara blockchain publik dan pribadi adalah tingkat akses yang diberikan kepada peserta. Blockchain publik sepenuhnya terdesentralisasi, terbuka dan memungkinkan siapa saja untuk berpartisipasi dengan memverifikasi atau menambahkan data ke blockchain, sedangkan versi pribadi (juga dikenal sebagai "blockchain yang diizinkan") memberikan hak dan batasan khusus kepada peserta di jaringan. Karena itu, blockchain pribadi lebih terpusat karena hanya sekelompok peserta terbatas yang mengontrol jaringan dan database.

Manfaat dan mitos umum tentang teknologi blockchain

Arsitektur unik dari jaringan blockchain memberikan sejumlah manfaat bagi teknologi tersebut.

Aman

Setiap node di jaringan memverifikasi transaksi dan ketika disetujui, block tersebut ditambahkan ke rantai dan menjadi permanen dan hampir tidak mungkin diubah karena kriptografi kompleksnya yang sulit untuk diubah di jaringan. Dalam jaringan peer-to-peer yang benar-benar terdesentralisasi, setiap komputer memiliki salinan blockchain-nya sendiri. Menyebarkan informasi tersebut ke seluruh jaringan membuat informasi tersebut sulit untuk dimanipulasi. Seorang peretas perlu memanipulasi setiap salinan blockchain di jaringan. Ini adalah fitur yang memberikan kualitas "kekekalan" kepada blockchain publik. Di sisi lain, jaringan pribadi lebih rentan terhadap risiko peretasan dan manipulasi data. Dengan node yang lebih sedikit, lebih mudah bagi 'aktor jahat' untuk membahayakan integritas jaringan.

Transparan

Memiliki catatan yang sama yang tersebar di jaringan besar untuk dilihat semua orang adalah inti dari transparansi blockchain. Semua transaksi dapat dilihat setelah block divalidasi dan ditambahkan ke blockchain. Teknologi blockchain dikatakan transparan dalam hal ini. Namun, penting untuk membedakan antara alamat publik dan identitas pribadi pihak yang bertransaksi. Transaksi dan kepemilikan dari setiap alamat publik transparan dan terbuka untuk dilihat semua orang, namun tingkat transparansi berhenti di situ. Identitas pengguna tersembunyi di balik kriptografi yang kuat yang sulit untuk menghubungkan alamat publik ke pengguna individu. Mirip dengan poin keamanan, jumlah peserta dan ukuran jaringan memiliki hubungan terbalik dengan tingkat transparansi yang dapat dicapai, contohnya dalam blockchain pribadi jaringan yang lebih kecil/peserta yang terbatas berarti tingkat transparansi yang lebih rendah.

Trustless and disintermediasi

Gabungan fitur keamanan, desentralisasi, privasi, dan transparansi yang disebutkan di atas untuk menawarkan kualitas trustless yang mendalam, artinya tidak memerlukan kepercayaan untuk dapat bertransaksi dengan aman. Algoritma konsensus yang digunakan oleh semua pihak dalam sistem terdistribusi memastikan bahwa suatu transaksi hanya akan divalidasi ketika kondisi tertentu seperti keaslian pihak yang bertransaksi dan validitas mata uang telah dipenuhi. Bertransaksi dalam lingkungan di mana tidak memerlukan kepercayaan membuat perantara (mahal) atau pihak ketiga yang secara tradisional berfungsi sebagai entitas terpercaya untuk memfasilitasi transaksi menjadi tidak relevan. Ini adalah atribut penting dari blockchain publik. Dalam kasus blockchain pribadi, integritas jaringan masih bergantung pada kredibilitas node yang diotorisasi. Pihak eksternal harus mempercayai jaringan pribadi tanpa memiliki bentuk kontrol apa pun atas proses verifikasi.

Kontrak pintar

Sebagai fitur utama dari teknologi blockchain, kontrak pintar adalah algoritme yang tertanam di dalam blockchain yang secara otomatis dieksekusi setelah persyaratan tertentu terpenuhi. Ini menghilangkan perselisihan gagasan kontrak, sejumlah besar dokumen dan secara signifikan dapat meningkatkan efisiensi.

Saat membahas manfaat, kita juga harus menyadari kesalahpahaman tertentu tentang keunggulan dan keterbatasan seputar teknologi. Seperti yang telah disebutkan, kekekalan blockchain adalah fungsi dari bagaimana kontrol jaringan terdistribusi/terkonsentrasi. Bahkan dalam aplikasi di mana keamanan sangat tinggi, seperti dalam kasus blockchain publik, keamanan sistem blockchain secara keseluruhan bergantung pada aplikasi yang berdampingan, yang telah diserang dan dilanggar pada kesempatan tertentu. Blockchain juga tidak berfungsi sebagai "mesin kebenaran". Meskipun blockchain dapat memverifikasi transaksi dan data, mereka tidak dapat menilai apakah input eksternal akurat atau "benar".

Apakah real estat siap untuk disrupsi blockchain?

Di antara banyak aplikasinya yang potensial, investasi real estat adalah area di mana disrupsi blockchain tampak menjanjikan karena sifat transaksi properti yang khas.

Transaksi sering kali melibatkan banyak pihak. Selain pembeli dan penjual, pemangku kepentingan sering kali mencakup pemerintah, broker, pemodal, pengacara, penilai, akuntan, penyewa, operator, dan lain-lain. Interaksi banyak pihak menjadi lebih kompleks untuk kesepakatan lintas negara (cross-border).

• Biaya transaksi yang relatif tinggi, terutama untuk peluang yang melibatkan perantara memberikan motivasi yang kuat untuk disintermediasi.
• Transaksi sering kali menyertakan klausul bersyarat. Misalnya penyelesaian peluang dapat bergantung pada persetujuan pinjaman atau izin kepemilikan, area di mana kontrak pintar dapat meningkatkan efisiensi terutama bila dikaitkan dengan interface pembayaran otomatis.
• Di beberapa yurisdiksi, tidak jarang ada database real estat yang berbeda antar lembaga pemerintah dan wilayah. Bergantung pada tingkat efisiensi yurisdiksi, sistem tradisional dapat rentan terhadap ketidakakuratan data. Due diligence bisa menjadi berat, memakan waktu dan mahal.
• Dibandingkan dengan kelas aset investasi lainnya, transaksi real estat relatif kurang transparan. Banyak data pengalihan kepemilikan dan sewa menyewa disimpan dalam sistem tradisional (dengan otoritas pajak misalnya) yang mungkin tidak selalu mudah diakses.
• Investasi real estat biasanya melibatkan ukuran tiket yang relatif besar serta biaya investasi round-trip, menciptakan rintangan bagi beberapa investor yang lebih kecil atau menginginkan tingkat likuiditas yang lebih tinggi. Kepemilikan digital pada platform blockchain dapat mengatasi masalah ini secara teori dengan memfasilitasi kepemilikan fraksional (patungan) dan likuiditas.

Dengan menjabarkan manfaat teknologi blockchain dengan sifat inheren investasi real estat tradisional seperti yang baru saja kita lakukan, mudah untuk melihat bagaimana mungkin ada aplikasi untuk mengatasi berbagai masalah yang ada. Peningkatan dalam integritas dan aksesibilitas data, transparansi, disintermediasi, proses yang efisien dan lain-lain dapat digabungkan untuk menjanjikan penghematan biaya dan waktu, likuiditas yang lebih baik dan mengurangi kompleksitas dalam transaksi real estat.

Tantangan untuk blockchain

Saat berdiskusi dari teori ke dunia praktis, kami membuat beberapa observasi. Walaupun beberapa pemerintah dan perusahaan besar telah mengalokasikan sumber daya untuk meneliti dan mempelajari implikasi dan aplikasi blockchain dalam real estat, kami mengamati bahwa sering kali para start-up lah yang ingin mengejar blockchain agar mereka dapat menjadi calon pengubah dunia. Tetapi menurut pendapat kami, untuk dapat menggambarkan bagaimana blockchain akan menandai era baru investasi real estat dengan keamanan, transparansi, efisiensi dan likuiditas yang jauh lebih baik pada kecepatan yang lebih tinggi namun biaya yang lebih rendah hanyalah gambaran sepihak.

Sejumlah rintangan signifikan menghalangi janji-janji yang dipuji dari “revolusi” ini.

Batasan skala

Manfaat inti dari blockchain yang berupa jaminan keamanan, kekekalan dan transparansi datang dengan mengorbankan skalabilitas. Di semua protokol konsensus blockchain publik, setiap node yang berpartisipasi penuh di jaringan harus memproses setiap transaksi. Akibatnya kecepatan dan jumlah blockchain yang dapat diproses tunduk pada batasan satu node. Semakin banyak node yang ditambahkan, blockchain menjadi kurang responsif karena masalah keterlambatan (latency). Pertimbangan juga harus diberikan pada penyimpanan data dan kapasitas pengambilan karena setiap node perlu mempertahankan salinan dari blockchain yang sedang berkembang. Jika transaksi real estat blockchain benar-benar terjadi, terobosan teknologi baru diperlukan untuk mencegah jaringan menjadi berlebihan sehingga hanya dapat diakses oleh beberapa node yang mampu membeli sumber daya komputasi.

Kepentingan pribadi dan penentangan budaya

Mengingat investasi modal intensif yang diperlukan untuk mengembangkan teknologi, aplikasi tersebut perlu menunjukkan nilai skala yang meyakinkan. Seperti disebutkan sebelumnya, ada banyak pihak dalam rantai nilai real estat. Kolaborasi yang bermakna di antara berbagai pemangku kepentingan mungkin diperlukan untuk mencapai kelayakan komersial, serta kebutuhan penerapan standar industri bersama dan praktik data. Di situlah letak rintangan signifikan lainnya di mana penentangan dari tempat tertentu dapat menghalangi adopsi aplikasi blockchain. Selain itu, tidak semua pihak melihat “manfaat” dari blockchain real estat dengan cara yang sama.

Meskipun transparansi terdengar seperti hal yang baik bagi banyak orang, kurangnya transparansi dapat dilihat sebagai keunggulan kompetitif bagi orang lain, seperti beberapa tuan tanah kantor dengan banyak penyewa. Menghapus jasa broker untuk menghemat biaya tampaknya diinginkan oleh investor di atas kertas. Namun real estat adalah dan akan selalu tetap menjadi bisnis lokal. Beberapa investor dengan senang hati membayar biaya tersebut dan memandang broker sebagai lebih dari sekedar perantara untuk transaksi. Dalam banyak kasus, hubungan berjalan lebih dalam dengan broker yang merangkap sebagai sumber daya lokal, terutama untuk investor lintas negara.

Kurangnya infrastruktur regulasi

Real estat dan keuangan adalah industri yang diatur secara ketat di hampir setiap yurisdiksi, sehingga kerangka peraturan yang memadai diperlukan agar teknologi blockchain dapat secara bermakna membentuk kembali industri investasi real estat. Beberapa pemerintah relatif berpikiran terbuka dan menyatakan sikap mendukung, dan kemajuannya sejauh ini sederhana. Misalnya pemerintah dari berbagai negara termasuk India, Georgia, Swedia dan Jepang sedang menjajaki penerapan teknologi blockchain untuk sistem pendaftaran hak milik. Ini adalah tanda-tanda positif menuju adopsi blockchain tetapi infrastruktur regulasi masih jauh dari apa yang diperlukan untuk memungkinkan revolusi blockchain yang sedang hype.

Mengingat besarnya jumlah modal investasi yang ditarik oleh proyek fintech dan proptech, banyak pemerintah yang ingin menyediakan lingkungan yang kondusif untuk mengembangkan inisiatif semacam itu. Namun seperti yang terbukti, regulator telah berhati-hati terhadap blockchain. Dalam 2 buku putih (white paper) yang ditugaskan oleh Hong Kong Monetary Authority (HKMA) pada tahun 2016 dan 2017, terdapat daftar masalah potensial yang sangat luas, termasuk masalah privasi, hukum dan kepatuhan, serta cyber security dan risiko pencucian (laundering). Buku putih tersebut juga mengamati bahwa sejauh ini hanya sedikit yang telah dilakukan oleh otoritas lain untuk menyelaraskan blockchain dengan persyaratan kepatuhan dan peraturan. Pada poin terakhir ini, kami percaya ini bukan berkaitan dengan kurangnya motivasi, namun lebih kepada tantangan besar yang melekat dalam melakukan pengendalian atas apa yang pada dasarnya adalah sistem desentralisasi.

Kurangnya infrastruktur regulasi menghadirkan rintangan yang signifikan untuk mencapai peningkatan likuiditas pasar sekunder dari aset real estat melalui blockchain. Tokenisasi (tindakan merepresentasikan aset dalam bentuk digital pada blockchain) pada real estat mungkin telah terjual berlebihan sebagai solusi untuk mencairkan kelas aset yang tidak likuid. Setelah pembuatan dan penjualan awal token, diperlukan platform perdagangan sekunder dengan skala yang cukup untuk mewujudkan potensi likuiditas. Tanpa kerangka peraturan yang memadai, platform dan pertukaran trading individu tidak dapat berkembang hingga mencapai likuiditas yang berarti, dan kemungkinan akan tetap sebagai bagian-bagian yang terfragmentasi. Dengan merefleksikan sikap hati-hati regulator, Financial Stability Board - badan internasional yang memantau dan membuat rekomendasi tentang sistem keuangan global - mengeluarkan laporan awal tahun ini yang memperingatkan bahwa token likuiditas dapat menjadi ilusi.

Mengambil stok dan kesimpulan

Dua puluh delapan tahun sejak pertama kali diusulkan sebagai proyek penelitian dan sebelas tahun sejak diluncurkan, blockchain telah menarik modal investasi yang sangat besar. Terlepas dari keyakinan kuat pada potensi besar teknologi, keraguan juga muncul. Mengingat jumlah uang dan waktu yang diinvestasikan, laju kemajuan telah digambarkan oleh McKinsey sebagai "mengecewakan". Memang proyek berbasis blockchain telah mengumpulkan hingga USD 21 miliar pada tahun 2018 saja, menurut data dari CoinSchedule. Dari sekian banyak kasus penggunaan, sebagian besar masih dalam tahap gagasan sedangkan penggunaan yang lainnya masih dalam pengembangan tanpa hasil (Gambar 2). Konsultan manajemen lebih lanjut mencatat bahwa tidak ada jaminan bahwa blockchain akan berkembang melampaui "tahap perintisan" dalam siklus hidup industri.

Meskipun ada kesan potensi teknologi yang mengubah permainan di bidang investasi real estat, hambatan untuk merealisasikannya sangat besar. Diperlukan lebih dari sekadar upaya segelintir pemain yang giat dan inovatif, perubahan struktural dan kolaborasi bersama dalam ekosistem (termasuk regulator), serta kemajuan teknologi untuk mengatasi masalah teknis yang disebutkan di atas.

Di masa mendatang, penyebaran teknologi blockchain dalam skala sederhana dalam aplikasi yang relatif khusus (sistem pendaftaran tanah misalnya) adalah skenario yang lebih mungkin terjadi daripada perombakan besar-besaran pada industri investasi real estat. Aplikasi blockchain pribadi yang diperjuangkan oleh pihak-pihak yang lebih kecil sebagai bagian dari solusi yang lebih besar juga cenderung mendapatkan masalah, meskipun beberapa inisiatif mungkin berisiko menjadi pulau-pulau terpencil daripada menjadi bagian dari jaringan yang lebih besar. Dengan mempertimbangkan semua yang baik (manfaat potensial), yang buruk (tantangan) dan yang jelek (situasi saat ini), kami akan tetap membumi tetapi selalu waspada dan berharap pada perkembangan blockchain lebih lanjut untuk investor real estat.

RealVantage adalah platform investasi bersama yang mengizinkan investor kami untuk melakukan diversifikasi antar pasar, sektor, dan strategi investasi.

Kunjungi halaman utama kami untuk mengetahui lebih lanjut!