Kapitalisasi atau tingkat "cap" adalah istilah yang sering digunakan saat membahas penjualan dan pembelian aset real estat. Tingkat kapitalisasi adalah rasio dua variabel - pendapatan operasional bersih/net operating income (NOI) dan nilai saat ini atau harga jual properti - yang membantu menentukan potensi pengembalian investasi.

Dengan kata lain, cap rate adalah tingkat di mana net operating income rekapitalisasi nilai aset secara tahunan.

Tingkat Kapitalisasi (Cap Rate) = Net Operating Income (NOI) / Nilai Pasar Sekarang (atau Harga Jual)

Misalnya, jika seorang investor membeli properti ritel di Inggris dengan NOI tahunan sebesar GBP 500.000 seharga GBP 10 juta, cap rate-nya adalah 5%.
Cap rate digunakan dalam berbagai cara saat menganalisis investasi real estat. Grup investasi menggunakan cap rate secara internal untuk membandingkan dan membedakan kesempatan investasi. Misalnya, seorang investor dapat membelanjakan GBP 20 juta itu untuk membeli gedung apartemen London dengan cap rate 5%. Atau ia mungkin mempertimbangkan untuk menghabiskan GBP 14 juta untuk membeli pusat perbelanjaan di Liverpool dengan cap rate 7% dan sisa GBP 6 juta untuk membeli bangunan industri di Manchester dengan cap rate 6,5%. Ada sejumlah faktor lain yang memengaruhi keputusan real estat tersebut, tetapi berdasarkan angka murni investor dapat mempertimbangkan pro dan kontra dari membeli satu aset di pasar teratas yang akan memberikan pengembalian 5%, atau membeli dua aset yang berbeda di kota-kota kecil dengan hasil campuran yang lebih tinggi sebesar 6,85%.

Walaupun cap rate adalah metrik yang baik untuk membandingkan dan membedakan peluang investasi yang berbeda serta mengukur tren pasar yang baik, penting untuk dicatat bahwa tidak semua orang menghitung NOI dengan cara yang sama. Beberapa investor menggunakan pendapatan tambahan 12 bulan sementara yang lain akan membuat asumsi berdasarkan prediksi pendapatan yang lebih tinggi dalam 12 bulan ke depan. Ini disebut sebagai cap rate trailing vs forward-looking. Mengubah asumsi ini dapat menghasilkan hasil cap rate yang sangat berbeda. Dalam beberapa hal, perbedaan ini sebagian menjelaskan mengapa investor bersedia membayar cap rate yang sangat rendah di bawah 4%. Saat menerima cap rate di bawah 4%, investor kurang fokus pada trailing cap rate dan, sebaliknya, menargetkan forward-looking cap rate secara substansial lebih tinggi. Investor tersebut kemungkinan telah melakukan underwriting terhadap akuisisi dengan harapan bahwa mereka dapat meningkatkan NOI dengan menaikkan sewa atau menyewa lowongan saat ini. Tingkat kapitalisasi masa depan yang diimprovisasi di ini disebut sebagai “stabilised cap rate”.

Sebaliknya, harga beli mungkin bukan cerminan langsung dari NOI yang mendukungnya. Misalkan gedung perkantoran pinggiran kota membutuhkan peningkatan modal yang signifikan. Gedung perkantoran itu mungkin dijual dengan harga lebih rendah karena pembeli berikutnya perlu menginvestasikan sejumlah besar uang ke dalam perbaikan modal tersebut setelah akuisisi hanya untuk mempertahankan penyewa saat ini pada harga sewa saat ini (daripada memperbaiki properti untuk meningkatkan harga sewa). Dalam skenario itu, cap rate yang lebih tinggi dibenarkan dibandingkan dengan kantor yang berlokasi serupa yang tidak memiliki masalah pemeliharaan besar yang ditangguhkan meskipun NOI-nya sama untuk masing-masing.


RealVantage adalah platform investasi bersama yang mengizinkan investor kami untuk melakukan diversifikasi antar pasar, sektor, dan strategi investasi.

Kunjungi halaman utama kami untuk mengetahui lebih lanjut!

Daftar di RealVantage